AREA แถลง ฉบับที่ 085/2566: วันจันทร์ที่ 30 มกราคม 2566
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4
เหลือเชื่อ! ราคาที่ดินบนภูทับเบิกเกือบ 3 แสนบาท/ตารางวา ทั้งนี้ ดร.โสภณ ได้ตั้งข้อสังเกตไว้ และถามว่าใครครองครอง และเห็นว่าควรจัดเก็บภาษี
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าที่ดินบนภูทับเบิกราคาเกือบเกือบ 3 แสนบาทต่อตารางวา ทั้งนี้ตรงบริเวณตลาดม้ง ผัก ผลไม้ ของฝากภูทับเบิก (https://bit.ly/3Y4OEwe) เพิงขายของมีค่าเช่าเป็นเงิน 1 แสนบาทต่อปี ทั้งนี้มีขนาดประมาณ 6 ตารางวา หรือเท่ากับเช่ากัน ณ ตารางวาละ 16,667 บาทต่อปี (ทั้งนี้ไม่นับรวมเพิงที่มีค่าก่อสร้างไม่มากนัก)
ในการหามูลค่าที่ดิน ก็นำค่าเช่าต่อตารางวาต่อปีนี้มาหารด้วยอัตราผลตอบแทน โดยประมาณ ก็จะได้มูลค่าตามสูตร V (มูลค่า) = รายได้ (ค่าเช่าต่อปี) / อัตราผลตอบแทน โดยในกรณีนี้ใช้อัตราผลตอบแทน ณ 6% ต่อปี ก็จะได้เป็นเงิน 277,778 บาท/ตารางวา (16,667 / 6%) หรือเกือบ 3 แสนบาท
จากการสอบถามผู้เช่าพบว่า ผู้ให้เช่าเป็นชาวม้งที่มาจับจองไว้ก่อนหน้านี้ แต่ไม่ทราบว่าจะเป็นจริงหรือไม่ เพราะเชื่อว่าที่ดินบนภูทับเบิก ไม่น่าจะมีเอกสารสิทธิ์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย
สำหรับทางออกในการแก้ไขปัญหาที่ดินบนภูสูงก็คือ
1. การให้เช่าที่ดินจากทางราชการเพื่อให้ใช้สอยชั่วคราว แทนที่จะให้ผู้ครอบครองโดยผิดกฎหมายแต่เข้ามาครอบครองก่อนแสวงหาผลประโยชน์ (ที่ผ่านมาก็แสวงหาผลประโยชน์มามากและน่าจะพอแล้ว)
2. การให้ผู้เช่าหรือผู้ครองครองเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี โดยให้เสียภาษีโดยไม่มีข้อยกเว้น เช่น ที่ผ่านมาจะเสียภาษีนี้ก็ต่อเมื่อมีราคา 50 ล้านขึ้นไปตามราคาประเมินราชการ ผโดยควรแก้ไขใหม่ให้เสียภาษีทุกราย และเสียภาษี ณ 0.1% ของมูลค่าตลาด
3. ให้งดเว้นสาธารณูปโภค ให้งดการตัดถนนเพิ่มเติม หรืองดการจ่ายไฟฟ้ากับรีสอร์ตที่เกิดขึ้นใหม่ (ต้องให้ปั่นไฟใช้เอง) และให้อัตราการเสียค่าไฟฟ้าของรีสอร์ตสูงกว่าบ้านอยู่อาศัยทั่วไป รวมทั้งประปา ก็ไม่อนุญาตให้ต่อน้ำซับจากอุทยานมาใช้ หรือให้คิดตามราคาตลาดที่สมควรและห้ามขุดน้ำบาดาล
4. ผู้ที่จะขึ้นไปเที่ยวในฐานะนักท่องเที่ยว ต้องเสียภาษีท่องเที่ยว
ทั้งนี้รายได้ต่างๆ ที่จะได้จากการนี้ ควรนำมาเป็นทุนในการปลูกป่าเพื่อรักษาธรรมชาติให้ยั่งยืน
ราคาที่ดินภูทับเบิก 3 แสนบาท/ตารางวา https://fb.watch/imTRWa5gBY/ .
ราคาที่ดินภูทับเบิก 3 แสนบาท/ตารางวา https://vt.tiktok.com/ZS8U8VtUv/ .
ราคาที่ดินภูทับเบิก 3 แสนบาท/ตารางวา https://youtube.com/shorts/G161fJPInQw .
ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน
