หน้า: 1

ชนิดกระทู้ ผู้เขียน กระทู้: อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield)  (อ่าน 7 ครั้ง)
add
เรทกระทู้
« เมื่อ: 20 พ.ค. 20, 15:46 น »
ตอบโดยอ้างถึงข้อความ
Send E-mail

แบ่งปันกระทู้นี้ให้เพื่อนคุณอ่านไหมคะ?

ปิดปิด
 
ความรู้อสังหาฯวันนี้ นักลงทุนอสังหาฯ ที่ปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมมักจะเปรียบเทียบความน่าลงทุนของคอนโดจาก อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) หากคอนโดที่ไหนให้อัตราผลตอบแทนสูงกว่า ที่นั่นก็น่าลงทุนมากกว่า อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนที่เราใช้คำนวณอยู่่นั้นมีหลายแบบ หากคำนวณโดยหักค่าใช้จ่ายน้อย ก็จะได้อัตราผลตอบแทนมากกว่าความเป็นจริง เราอาจคิดไปเองว่าคอนโดนั้นน่าลงทุนได้ เรามาลองเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ทั้ง 3 แบบนี้กัน


Gross Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการเช่า ก่อนหักค่าใช้จ่าย
วิธีนี้เหมาะกับการคำนวณอย่างง่าย ๆ โดยคิดว่าเราจ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ก้อนเดียว จากนั้นได้ค่าเช่ามาทุกเดือนโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายใดๆ ข้อเสียคืออัตราผลตอบแทนจะดูสูงกว่าความเป็นจริง โดยมีสูตรคำนวณดังนี้
Gross Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปีก่อนหักค่าใช้จ่าย) x 100
ราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์


เช่น ราคาคอนโด 3,000,000 บาท เมื่อซื้อมามีค่าใช้จ่ายในการ ได้แก่ ค่าตกแต่ง ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า เป็นต้น ทำให้เสียค่าใช้จ่ายในการซื้อรวมเป็นเงิน 3,200,000 บาท คาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 18,000 บาท หากไม่หักค่าใช้จ่ายเลยจะได้รับค่าเช่า 12 เดือนเท่ากับ 216,000 บาท/ปี เมื่อนำมาคำนวณตามสูตรด้านบนจะได้อัตราผลตอบแทนจากการเช่า 6.75% ต่อปี ดูเป็นอัตราผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง ทำให้นักลงทุนคาดหวังว่าจะได้รับผลตอบแทนสูง แต่อัตรานี้ยังไม่หักค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อปี ซึ่งจะทำให้ผลตอบแทนที่ได้รับต่ำลงกว่าที่คาดหวังไว้อีก

Net Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการเช่า หลังหักค่าใช้จ่าย
วิธีนี้เหมาะกับคนที่จ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ก้อนเดียว จากนั้นได้ค่าเช่ามาทุกเดือนโดยมีค่าใช้จ่าย ได้แก่ ค่านายหน้า (ค่าเช่า 1 เดือน) และค่าส่วนกลางเป็นต้น โดยมีสูตรคำนวณดังนี้

Net Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย) x 100
ราคาที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์

เช่น เสียค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโด 3,200,000 บาท คาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 18,000 บาท เมื่อนำมาคิดรายได้จากการเช่า จะหักค่านายหน้าออกเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน และค่าส่วนกลาง 18,000 บาท/ปี เท่ากับว่าจะได้ รายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย 180,000 บาท/ปี เมื่อนำมาคำนวณจะได้อัตราผลตอบแทนจากการเช่าหลังหักค่าใช้จ่าย 5.62 % ต่อปี

Cash on Cash Rental Yield อัตราผลตอบแทนจากการเช่าตามเกณฑ์เงินสด
วิธีนี้เหมาะกับคนที่กู้ซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า โดยคิดว่าเราลงทุนเป็นเงินตัวเอง เมื่อเราจ่ายเงินสด ณ วันโอนคอนโดเท่านั้น หลังจากนั้นคาดหวังว่าค่าเช่าจะมากกว่าเงินค่าผ่อนคอนโด ทำให้เราสร้างผลตอบแทนรายเดือน และเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มูลค่าหลายล้านได้ด้วยเงินต้นไม่มาก เพราะค่าใช้จ่ายในการซื้อของเราไม่ได้จ่ายเป็นเงินสดก้อนเดียวในวันแรก แต่เป็นการผ่อนชำระค่าคอนโดรายเดือน จึงนำรายได้ต่อปีมาหักออกด้วนเงินผ่อนบ้านต่อปี เพื่อให้ได้รายได้สุทธิ โดยมีสูตรคำนวณดังนี้
Cash on Cash Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านต่อปี) x 100
เงินสดที่จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

เช่น ซื้อคอนโดราคา 3,000,000 บาท จ่ายเงินสดเป็นเงิน 7แสนบาท แบ่งเป็นเงินทำสัญญา เงินดาวน์คอนโด (20%) ค่าตกแต่ง ค่าส่วนกลางล่วงหน้า และอื่นๆ ที่เหลือขอสินเชื่อจากธนาคารโดยผ่อนเดือนละ 14,000 บาท เท่ากับว่ามีเงินผ่อนสินเชื่อบ้านต่อปี 168,000 บาท โดยคาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 18,000 บาท หักค่านายหน้าออกเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน และค่าส่วนกลาง 18,000 บาท/ปี เท่ากับว่าจะมีรายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย 180,000บาท/ปี เมื่อนำมาคำนวณจะได้ผลลัพธ์ดังนี้

Cash on Cash Rental Yield = (180,000 – 168,000) x 100
700,000

Cash on Cash Rental Yield = 1.71%

อัตราผลตอบแทนในเคสนี้ดูต่ำมากเมื่อเทียบกับ Rental yield ในข้อ 1 และ 2 นั่นเพราะ คอนโดห้องนี้ไม่เหมาะกับการลงทุนระยะสั้น เนื่องจาก มีค่าใช้จ่ายเงินสดในวันที่เราซื้ออสังหาริมทรัพย์มากต้องพร้อมจะลงทุนและถือระยะยาว อีกทั้งรายได้จากค่าเช่ายังไม่สูงนัก เพียงพอที่จะมาจ่ายค่าผ่อนคอนโดได้เท่านั้น แต่จะทำกำไรจริงๆ หลังจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาสูงขึ้นนั่นเอง

หากคุณอยากทำนวณ Gross Rental Yield และ Net Rental Yield แบบง่าย ๆ ลองสร้างแผนการลงทุนสำหรับยูนิตกับ FEASY โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ออนไลน์ ได้ที่นี่! ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @FEASY
#ความรู้อสังหาฯ.#อสังหา 101

#ความรู้อสังหาฯ #อสังหา 101 #อัตราผลตอบแทนจากการเช่า #Rental Yield

บทความต้นฉบับ : http://feasyonline.com/content/detail/1140
noticeแจ้งลบความคิดเห็นนี้   บันทึกการเข้า

กระทู้ฮอตในรอบ 7 วัน

Tags:  ความรู้อสังหาฯ อสังหา 101 

หน้า: 1

 
ตอบ

ชื่อ:
 
แชร์ไป Facebook ด้วย
กระทู้:
ไอค่อนข้อความ:
ตัวหนาตัวเอียงตัวขีดเส้นใต้จัดย่อหน้าชิดซ้ายจัดย่อหน้ากึ่งกลางจัดย่อหน้าชิดขวา

 
 

[เพิ่มเติม]
แนบไฟล์: (แนบไฟล์เพิ่ม)
ไฟล์ที่อนุญาต: gif, jpg, jpeg
ขนาดไฟล์สูงสุดที่อนุญาต 20000000 KB : 4 ไฟล์ : ต่อความคิดเห็น
ติดตามกระทู้นี้ : ส่งไปที่อีเมลของสมาชิกสนุก
  ส่งไปที่
พิมพ์อักษรตามภาพ:
พิมพ์ตัวอักษรที่แสดงในรูปภาพ
 
:  
  • ข้อความของคุณอยู่ในกระทู้นี้
  • กระทู้ที่ถูกใส่กุญแจ
  • กระทู้ปกติ
  • กระทู้ติดหมุด
  • กระทู้น่าสนใจ (มีผู้ตอบมากกว่า 15 ครั้ง)
  • โพลล์
  • กระทู้น่าสนใจมาก (มีผู้ตอบมากกว่า 25 ครั้ง)
         
หากท่านพบเห็นการกระทำ หรือพฤติกรรมใด ๆ ที่ไม่เหมาะสม ซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสื่อมเสียแก่สถาบันชาติ ศาสนา พระมหากษัตริย์ รวมถึง การใช้ข้อความที่ไม่สุภาพ พฤติกรรมการหลอกลวง การเผยแพร่ภาพลามก อนาจาร หรือการกระทำใด ๆ ที่อาจก่อให้ผู้อื่น ได้รับความเสียหาย กรุณาแจ้งมาที่ แนะนำติชม